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中国房地产界的“法律内行”—-北大法学院常鹏翱素养的呕心力作。

通盘这个词把抓房地产法式性法律文献和计谋文献，心仪我国房地产的实践需求，责罚房地产的实践问题。

从民法和行政法联结的角度，探究我国房地产法表面和实践的疑难问题。既是沟通我国房地产法表面的学术佳作，又是率领我国房地产实践的最好用书。

Part.01

作家简介

常鹏翱，北京大学法学院素养、博士生导师，北京大学博雅后生学者，提拔部长江后生学者；国土资源部首届不动产登记责任内行委员会内行，住房与城乡设立部房地产商场奇迹内行委员会内行；中国法学会民法学沟通会副文告长，北京市法学会不动产法沟通会副会长。参与《民法典》《中共中央 国务院对于完善产权保护轨制照章保护产权的意见》《地皮管制法》《不动产登记暂行条例》《最妙手民法院对于东谈主民法院办理施行异议和复议案件多少问题的章程》等法式文献的论证责任。在《法学沟通》《中国法学》等发表学术论文80余篇，出书《物权法的张开与反念念》《事实行径的基础表面沟通》等专著。

Part.02

序文

在当前的中国，房地产只怕是最具社会热度的财产形态，其作用面之宽、影响之深，是其他财产难以并列的。

稍微寄望实践，就知谈房地产商场冷暖事关中央调控，热点城市地皮“流拍”事关所在政府财政，房企“暴雷”和随之而来的“保交楼”硬任务事关社会踏实，商品房和存量房的交易事关老庶民的身家安全，住房租出商场的新发展事关新市民、年青东谈主的驻足立命。就此来看，把房地产当作牵涉民生国计的最勤劳的财产，并不为过。

把念念绪往回拽几十年，就知谈房地产业的发展与我国雠校敞开基本同步，开端的磨练田在深圳，其房地产业是摸着香港特区造就过河的，彼时香港特区的房地产商场及法律轨制有熟习的机制，深圳因此很快有了专门的房地产法式。天然，虽为一国的两个城市，但毕竟体制有互异，深圳莫得陈陈相因地照抄香港特区造就，而是在鉴戒其大框架的同期因地制宜地修正，实践对此打了高分。有了深圳的告捷造就，其他所在连续制定各自的法式，它们共同为之后在宇宙范围适用的法式打下基础。这么的历史标明，主政者自始就把房地产当成天大的事，房地产业的起步赫然具有政府操盘想象的轨制化迹象。这种迹象在此后的发展中愈来愈杰出，典型推崇即是相应的法式性法律文献和计谋文献漫山遍野，蔚然大不雅，并因时因事地“立改废”，再加上房地产业的波及面宽、问题点多，以致于这些法式错综交汇，宛如迷宫。

不管是在教学科研中琢磨关联法式，依然在责罚房地产实务个案问题，笔者齐澄莹地以为，想成功走出这座“迷宫”是件难事。

因为我方学力微薄，便利用一切契机请教于学界环球、实务大拿，并细读了数百份主宰部门的征收决定、处罚决定等行政晓示，以及几千份主淌若出自最妙手民法院和高等东谈主民法院的二审和再审的法院裁判晓示，收货很大。

恰是在这么的摸索中，笔者认为难以成功走出“迷宫”的信得过原因，不单是是房地产法式的数量隆盛，更勤劳的是房地产波及的设施多、边界杂，但互相间关系密切，惟有通盘这个词把抓，材干准确找到出息印迹。确实如斯，不少房地产往返和权属纠纷案例标明，单靠熟稔民法物权、合同和不动产登记轨制是不够的，重要还离不了对拓荒设立轨制乃至于国土空间霸术轨制的准确相识和适用。

就笔者的相识而言，对房地产法式的通盘这个词把抓有以下三层真义：

一是不成仅把目光淹留在法律、行政律例、司法评释、部门规章等法式性法律文献的房地产法式，还要扩及中共中央、国务院、国务院主宰部门等颁布的与房地产关系的计谋文献，因为前者旨在处理房地产的通案问题，踏实性较强，一朝实践需求在其力所不足之处，或实践问题急需具体率领决议，后者就会挺身而出，而它们数量颇多，实践作用很大，忽视它们，会失去大半的法式资源。二是在学习和相识这些法式时，除了以对应边界的基础学理常识为诱骗，在表面层面进行阐释和评价，更要联结关联创制素材明了它们的配景和缱绻，知其然及因何然，以免表面不雅念先入之见而不成确切掌抓其内涵。三是前述法式齐是高度实践性的，齐以应酬实践需乞降责罚实践问题为导向，大多有行之有年的实务界深广造就提供复古，至少也参酌了试点造就或可靠实操，在此实践制约下，凝念念静气地深入了解和不雅察实践，亦然系统了解和彻底相识关系法式的必备作业。

说到底，要通盘这个词把抓我国的房地产法，在知道上不成“拿豆包不妥干粮”，仅着眼于法式性法律文献，而把计谋文献排斥在外；在不雅念上不成画地为牢，只青睐教科书或通说的学理，而忽略法式创制的配景和意图，极端是在濒临异于学理的法式构造时，要有“恻隐的相识”；在操作上不成自缚当作，在了解实践素材时，不成仅热心司法实践，而无视房地产的治理实践、行政实践和往返实践对于法院裁判晓示，也不成仅防卫其“本院认为”的说理实质，而忽视“经审理查明”的事实部分。

这么讲是想强调，法式源自实践，又用以指引实践，但法式和实践不可能满盈无缝贴合，实践因此与表面一样，是解读法式的勤劳用具，这少量对于高度实践性的房地产法尤为勤劳。在前边说的三层真义中，房地产法式——不管是法式性法律文献依然计谋文献——齐体现了党和政府对房地产的治理实践，它们的“立改废”属于创制实践，最终要指引行政实践、往返实践和司法实践，把这些实践整剖释、搞彻底，对于通盘这个词把抓房地产法，功莫大焉。

正因此，本书才定名为“实践中的中国房地产法”。

天然，这并不是说本书只看实践不顾表面——很赫然，莫得适应的表面率领，是看不清实践的，而是说实践天然不像成型的表面通说那样规整，但它扎根于实践泥土中，在糜掷守望地助长。以更肃肃的气派对待实践，不仅无害反倒有意于表面的合剃头展。故而，“实践中的房地产法”即是法式、表面和实践有机联结的房地产法。

基于上述意识，也基于上述操作，笔者发现房地产实践恰似搀和器，政府力量和商场作用于此高度祛除，呈现出“政府搭台，商场唱戏”的模式，两者水乳祛除。与此相应，行政管制和民事往返亦然互相搭配和限定调适的，行政法则和民事法式统筹兼顾。在这么的场所中，政府主导的行政管制起着先行的作用，响应商场往返的民事功令要因应行政管制和行政法则，比如，从由地皮到房屋的大方面讲，国土空间霸术、地皮储备和地皮供应基本上或主淌若由政府操盘的，出让等有偿使用的商场行径独特不了政府礼貌的范围；再如，从拓荒设立、房产往返等具体边界来看，政府的霸术许可、预售许可等对民事往返的正直性影响潜入。用一句话来详细上述场所，即是“管制先于私权，民事联结行政”，这是本书在张开时罢免的基本念念路。

也正因此，本书热心的问题点齐处于行政法和民法联结部分，需调度和调配这两方面资源材干责罚，至于单纯的行政法问题（如霸术许可等行政行径的正当性判断）或民法问题（如设立工程施工合同无效的后果），本书未予过多热心。

在这种念念路下，沿着房地产从无到有、从物理实体到具体权利的发展历程张开叙述，是最问心无愧的，因为只须把这些历程进行块状整合，如把房地产法分为管制、权属或其他，皇冠博彩世界杯均自愿不自愿地会把政府与商场剥离开来，把行政管制和民事权利区离隔来。

职是之故，本书第三至九章以“国土空间霸术→地皮储备→地皮供应→地皮二级商场→拓荒设立→房地产往返→不动产登记”为端倪，逐一讲明各设施各自的轨则，同期也发奋揭示其互相间的关联。

至于头两章，离别讲明了房地产这一基础主见和房地产权属界定的基本法式，属于其余部分的基础。

第一章“房地产的法律内涵”意在讲明房地产这个基础主见。本书把房地产界定为以设立用地为基础、以房屋为定着物形态的不动产。这个界定把不动产作为包摄定位，以标明房地产受制于国土空间霸术，相识房地产法应从国土空间霸术起步；把设立用地作为基础，把房屋作为形态，不仅标明房地产受制于地皮用途管制和房屋用途狂放，还标明非设立用地的拓荒设立行径具有特殊性，不成与常常的房地产法同日而论，更标明设立用地的使用权设立用地使用权和屋基地使用权是两类不同的用益物权，但齐属于房地产的权利基础，故本书用了“设立用地的使用权”的行文用语，用其来涵括设立用地使用权和屋基地使用权。和房屋通盘权具有根脉连结、一体并存的详尽关联。

第一章已指明了房地产不仅是设立用地和房屋组合的物理实体，更是设立用地的使用权和房屋通盘权组合的抽象权利，即房地产权。组成房地产权的要素权利齐是不动产品权，明了不动产品权的界定圭臬，主要包括公示圭臬、事实圭臬和真义圭臬，对于准确相识房地产权颇挑升念念，也有助于相识下文反复说起的设立用地使用权、房屋通盘权等物权及与它们关系的实质。不仅如斯，房地产权的两种要素权利之间有“房遍地走，地随房走”互相依存、一体贬责的关系，这种关系体现了前述的事实圭臬，它在地皮储备、地皮二级商场、房地产往返、不动产登记等设施颇为常用，在房地产法中属于基础性的共性法式。这些实质被第二章“房地产权的权属圭臬”所讲明，既延展了第一章，也为后续各章提供了引颈。

前述两章属于本书的总论部分，第三章“国土空间霸术”则开动分论的部分。我国正在进行“多规合一”的雠校转型，“多规”是指主体功能区霸术、地皮利用总体霸术、城乡霸术，其“合一”为国土空间霸术。这一雠校的幅度不小，措施不少，但“霸术先行”的根蒂态度未变。国土空间霸术诱骗着后续各设施，蚁合于房地产的全人命周期，是彻底相识房地产法必须掌抓的龙头常识。第三章以城市房地产为例，阐明国土空间霸术会影响国有设立用地使用权的获取、实质、诓骗及包摄，这是其最径直的民过后果，阐明它是城市房地产之母。在此基础上，第三章还指出，把柄“地随房走”功令，在房屋转让、典质或查封时，一并贬责或查封的占用范围内的国有设立用地使用权，要以被贬责或被查封的房屋面积与宗地上霸术的房屋总面积的比例为界定圭臬，这仍体现了国土空间霸术对国有设立用地使用权的影响，同期也陆续了和深化了第二章关联“房遍地走，地随房走”的商讨。

第四章“地皮储备”主要探讨地皮储备中的行政和民事的交叉实质，而这些实质主要鸠合于储备地皮的获取。该章先概述了获取要件，重心是获取形势正当合规的判断，在此基础上，离别讲明了征收与赔偿、闲置地皮无偿收回与典质权保护、政府的优先购买权。

地皮储备的缱绻是供应地皮。在实践中，国有地皮供应是地皮供应的主力军，其有两类形势，一是划拨，二是出让等有偿使用，对应着不同的国有设立用地使用权，第五章“地皮供应”对其张开分析。我国的地皮供应轨制积极因应确凿践需求，而不同期期的实践需求并不调换，故该章极端青睐轨制发展十分不竭要素，以期不务空名地探求轨制的缱绻，便于其准确适用。

权利东谈主在获取国有设立用地使用权后，既可能自行拓荒设立，也可能转让或出租，更可能用于融资担保，转让、出租和典质组成了地皮二级商场，是第六章“地皮二级商场”的叙述对象。与地皮供应轨制近似，地皮二级商场轨制也须经历时性的分析，该章在此方面用了一番时代，希冀厘清不同期期、不相似态的法式之间的关系，并能责罚诸如批准是否影响划拨设立用地使用权转让合同的遵守等常见问题。

国有设立用地使用权东谈主在拓荒设当场，濒临霸术许可、建筑许可等行政管制，第七章“拓荒设立”提防探讨其民过后果。国土空间霸术的实施机制是霸术许可，是判断房屋建造行径是否正当的勤劳圭臬，对通盘权、相邻权、在建建筑物典质权、设立工程施工合同遵守等露出着勤劳影响，该章对此进行了探讨，这部天职容与第三章的关联密切，属于第三章实质的蔓延。此外，第七章还商讨了建筑工程施工许可、从业阅历等建筑许可的民事遵守。

即便拓荒设立的商品房尚未建成，即便建成的商品房尚未办理通盘权登记，在心仪预售许可或现售备案的情况下，房地产拓荒企业仍能销售并网签备案。预售许可与网签备案是确保销售的正直性、保护购房主谈主利益的勤劳机制，它们会产生怎样的民事效率，是应予肃肃探讨的问题，第八章“房地产往返”联结识践机制给出了谜底。在住房交易商场以外，政府通过发展长租房、推进保险性租出住房，创设了住房租出商场，民法于其中起到什么作用，亦然值得热心的问题，该章也一并进行了探讨。

用一句话来简化详细房地产行径，即是拿地建房，而不管拿地依然建房，均有获取权属的缱绻，这个缱绻的竣工已毕离不开不动产登记。

在此真义上，拓荒设立完成后的不动产登记为房地产行径画上了句号，这是把不动产登记放在终末一个设施——相应地，本书终末一章为“不动产登记”的原因。第九章“不动产登记”主要探讨了登记才略、央求等设施轨制和推定力等实体轨制，与前述一样，其均在行政法和民法的交错地带。

Part.03

目次

凡例

序文

第一章房地产的法律内涵

第一节不动产的法律内涵

一、不动产的界定圭臬：国土空间霸术的管制

二、不动产与动产的区别

三、不动产表征着关系的物权

第二节设立用地的法律内涵

一、地皮的法律内涵

二、设立用地的法律内涵

第三节房屋的法律内涵

一、积极内涵

二、绝望内涵

第二章房地产权的权属圭臬

第一节不动产品权包摄的基本圭臬

一、公示圭臬

二、事实圭臬

三、真义圭臬

四、小结

第二节“房遍地走，地随房走”的法式要义

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一、法式缱绻

二、组成要件

三、法律后果

四、小结

第三章国土空间霸术

第一节国土空间霸术的轨制构造

一、国土空间霸术的地位

二、国土空间霸术的层级

三、国土空间霸术的类型

四、国土空间霸术的属性

五、国土空间霸术的效用

第二节国土空间霸术对国有设立用地使用权的影响

一、影响国有设立用地使用权的国土空间霸术

二、国土空间霸术对国有设立用地使用权的具体影响

三、小结

第三节国土空间霸术对“地随房走”功令中“占用范围”

的影响

一、问题的忽视

二、实体决议的不足

三、“地权份额说”的上风

交易

四、“地权份额说”的实践合感性

五、“地权份额说”的实践运用：量化登记

六、小结

第四章地皮储备

第一节储备地皮的获取要件

一、适应国土空间霸术

二、获取形势正当合规

三、赔偿到位

四、地皮权属明晰

五、地皮不存在轻侮等不适格情况

六、办理不动产登记

第二节征收与赔偿

一、征收决定在公告时奏效

二、赔偿的法律真义

第三节无偿收回闲置地皮不影响典质权的存续

一、财产权相抵隐藏的法理

二、财产权相抵隐藏法理适用于无偿收回

三、小结

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第四节国有设立用地使用权廉价转让时的优先购买权

一、权利属性

二、诓骗要件

三、法律效率

第五章地皮供应

第一节划拨设立用地使用权

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一、轨制缘故

二、轨制构造

三、判断圭臬

四、主要权能

第二节有偿使用形势的轨制构造

一、有偿使用原则确实立

二、出让

三、租出

四、作价出资或入股

第三节出让合同的属性之辨：民事合同抑或行政公约

一、合同刚硬的对比

二、合同遵守错误的对比

三、合同拔除的对比

四、失约背负的对比

五、分析与评价

第四节设立用地使用权的法源

一、设立用地使用权法源的基本界定

二、法律之间的关系

三、评释法律的法源

四、作为习气的计谋文献

第六章地皮二级商场

第一节划拨设立用地使用权二级商场法式的适用

一、转让法式的适用

二、出租法式的适用

三、典质法式的适用

四、小结

第二节出让设立用地使用权二级商场法式的适用

一、25%投资法式的适用

二、价钱贬抑法式的适用

三、查封的贬责拦阻法式的适用

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第七章拓荒设立

第一节霸术许可的民事效率：以正当建筑为对象

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一、对房屋通盘权的影响

二、对相邻权的影响

三、对在建建筑物典质权的影响

第二节霸术许可的民事效率：以违警建筑为对象

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一、违警建筑的行政法管制

二、建造东谈主对违警建筑享有动产通盘权

三、对合同遵守的影响

四、小结

第三节建筑许可的民事效率

一、建筑工程施工许可的民事效率

二、从业阅历的民事效率

第八章房地产往返

最近，一名赌徒皇冠上下一场惊天赌注，最终赢得巨额奖金，引起广泛关注。

第一节预售许可与预售合同遵守

一、预售许可的法律内涵

二、预售许可对预售合同遵守的影响：基于司法实践

的分析

三、预售许可对预售合同遵守的影响：基于轨制功能

在锂电池搭载终端越来越丰富的背景之下，复合集流体将在提升锂电池使用效能方面发挥重要作用。日前，头部厂商PET铜箔(复合铜箔)进入第二轮测试关键期，高温循环测试已突破1500次，这标志着制约复合集流体发展的技术难题被陆续突破，业界认为随着量产能力的提升和订单的逐步落地，复合集流体行业将迎来“稳定增长期”。

的分析

四、预售许可不应影响合同遵守

第二节网签备案的法律真义

一、网签备案的功能分析

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二、网签备案的必要性分析

三、网签备案的民过后果

第三节走向住房租出新商场的长租房十分民法保险

一、不宜把长租房定位成公租房

二、不宜把长租房相识为长租期房

三、宜把长租房界定为内含商场机制的专用租出住房

四、法式发展长租房商场的民法保险

五、小结

第九章不动产登记

第一节不动产登记轨制能够

一、祛除登记

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二、基本组成

三、法律定位

第二节登记才略

一、有登记才略的不动产品权

二、有登记才略的其他财产权

三、有登记才略的其他事项

第三节不动产登记的设施轨制

一、依央求的不动产登记设施

二、依叮咛的不动产登记设施

三、依权益的不动产登记设施

第四节不动产登记的遵守轨制

一、推定力

二、设权力

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三、抗击力

四、宣示力

五、公信力

主要参考书目

跋文

实践中的中国房地产法

常鹏翱 著

中国房地产界的“法律内行”—-北大法学院常鹏翱素养的呕心力作

在我国雠校敞开以来，房地产是最受瞩缱绻边界，其中交错着政府和商场、国计和民生、行政和民事等各式复杂的关系。与此相对应，在房地产法中，不光有物权法等民事律例范，还有多数的行政律例范，此后者又时常诱骗和影响前者，房地产因而属于诸法共同发力的“边界法”。不仅如斯，房地产是一种行业，有其特有的实践特质和运作机制，要想至好趣应的法律法式，非先透视实践不可，就此而言，房地产法又是实践先行的“行业法”。缺憾的是，现在的房地产法表面著述在张开时，要么落在行政管制层面，要么主要根植于物权法，既未对关系的行政和民事法式进行充分而有机地祛除，也未深入行业实践挖掘表面驻足点，客不雅地讲，无法应酬实践需要。基于此，本书从行政法和民法祛除的角度，从房地产行业运作机制的角度，以杰出的实践问题为诱骗，以对房地产法进行表面叙述。本书着眼于我国房地产人命周期历程，针对其中产生的法律问题，联结行政法和民法进行表面分析，但愿在作念到行政法和民法常识祛除的同期，尽量祛除历史与实践，祛除法学和犯罪学的常识，为关系表面沟通提供一定的启发。

-End-

不雅点尊府来源：燕大元照

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